2016年房地产11个预测开发商要提前布局

摘要: 最近，供给侧改革已经上升到国家战略层面，而供给侧改革的核心是要素调整，调整的对象有人口、资本、土地、产能、政策、体制等资源要素

最近，供给侧改革已经上升到国家战略层面，而供给侧改革的核心是要素调整，调整的对象有人口、资本、土地、产能、政策、体制等资源要素，这些资源要素无不与房地产业密切相关，因此，若要前瞻市场前景，必须基于供给侧改革思路做出预判。

为此，我们做出十一个预测（局限于住宅和商业地产），虽然结论简单，或许精要。相关数据支撑在前几期微信号相关内容中已有体现，在此不再赘述。

住宅白银时代大势有三：一是房地产迟早要过渡到以二手房为主的存量市场（已超250亿平方米）；二是白银时代还有巨大增量需求，最近5年销售量会在12-13亿平方米的高位徘徊，不会有大幅下降，更不可能出现断崖式下跌；三是短缺型需求转向结构性需求，农村进城人群和城市改善住房人群成为主流需求。

短期来看，也有三点：1、城镇人均住房面积明显改善、儿童人口下降导致住房市场需求减弱；2、进城农民和城镇无房户收入与房价难以匹配，收入偏低抑制了需求，政策刺激可以降低购房门槛；3、老公房和旧城区（包括棚户区）拆迁改造可以提升小面积家庭的住房需求。

相互对冲，市场其实不差（今年销售额会达到8.5万亿元，并且超过2013年成为新的历史最高）。

预测一：创造需求

住宅购房结构性需求分化，婚姻人口、小面积住房改善者（一二线突出）、“北漂型”租房者、新进城租房者购房，以及一二线城市为主的投资性购房成为“4+1”需求；一方面创新形态需求得不到满足，另一方面传统产品产能过剩；绿色环保节能低碳需求难以匹配大众收入水平。

吸引农民进城购房是“去库存”的最大增量；

海外市场依然是小众市场，对国内房地产影响不大。

预测二：缩减推地

全国土地出让普遍减少，有利于提升房价；

一二线城市源于控制城市边界、地王频出，二线城市成为品牌房企土地储备重点区域和未来角力场，三四线城市供大于求、被迫减少土地供应；

房企土地储备面积继续下降。

预测三：供应下降

住宅新开工面积、竣工面积继续下降，降幅或收窄，房地产投资进入负增长区间；

传统商业基本趋于饱和甚至过剩，商铺供大于求，供应继续增加，商业地产投资将降速。以购物中心为主的新型商业在三四线城市只有不到十年跑马圈地的机会，普通社区商业将成为继百货大楼之后的死亡陷阱。

预测四：库存增速放缓

住宅库存继续上升、增速放缓；新开工面积仍高于竣工面积，在建施工面积还会继续上升；

商业库存也在上升，普通社区商业销售面临困境、投资回报无法平衡，烂尾项目明显增加，购物中心也将出现关门，自建商业项目开业速度放缓，商业项目转让、托管、咨询大幅上升。

预测五：房价普涨

一二三四线城市房价普遍、差别化上涨；

一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌；

城市分化、板块分化、楼盘分化依旧。

预测六：政策大力

明后两年是房地产最好、也是最后的政策机遇期（在经济转型完成之前），保增长、去库存已成为政治任务；

政策继续刺激拉升销售，2016年住宅销售额将与今年基本持平；

降低购房门槛是政策最佳着力点，政策将统分结合，中央降首付、落户口、返税收、促简政；地方减税费、给补贴、准入学、加医保、进公积金，保障房、棚户区货币化。

商业也需要去库存，商业二手房市场“死市”需要激活，但还不会得到中央政府的重视，明年存量房流通税收政策不会得到支持。

货币宽松与低利率对资产价格依然给予有力支撑，美元加息小步慢走，对人民币计价资产影响微弱。

房地产税法进展缓慢，2016年难以提交全国人大常委会一审。

预测七：产品与服务

一二线城市首置与改善性产品占据主流市场，三四线城市以面向农民和城市改善人群的住房产品为主，总体而言，面积更多聚焦110-150平米，且“小城市必定大户型、大城市可以小户型”；

住房品质提升引导市场需求，节能环保绿色建筑的税收政策支持力度有所加大，工业化、装配式、百年住宅、3D模块化建筑因价格偏高、明年仍难以大规模推广，住房配套将成为购房者考量加分项，一线城市因地王增加高端产品而拉升房价，因减少普通商品房而推升房价。

增量市场转向存量市场，物业服务成为新的蓝海，现有物业服务模式无法解决客户服务痛点、亟需升级；物业分拆上市难以获得溢价；物业费价格市场化仍然看不到前景。

预测八：产能必降

房企两极分化愈发加剧；30强房企明年市场份额预计超过30%并继续加速提升；如我去年所说，大批中小房企卖地、卖项目、卖股份、卖公司的最好时机已经失去，明年90%都会转型、退出、或者破产、死亡，行业外企业难有进入；

改善性、中高端住宅产品为主的房企成长更快；住宅预售标准提高仍是渐进式；

大多数商业地产企业放慢脚步，中小本地商业地产企业加速退出。

预测九：商业模式

住宅联合开发、代建代售更加普遍；

商业代建、品牌代招、资产代管输出模式逐步形成；商业地产轻资产模式已成方向、仍曲高和寡；

二房东租赁加贴身服务（创客空间）已成模式但难成规模。

预测十：金融资本

拥有背后资本支撑的房企打乱市场价值格局引发更多地王现象；

围绕降低购房门槛的住房融资创新不断；资产证券化或有突破性进展；

金融媒介帮助盘活存量房资产，融资租赁推动存量资产盘活、流通；

住房保障银行可以帮助解决农民工土地置换进城落户资本，或不能提上议程。

预测十一：互联网

互联网可以成为房地产的翅膀，但互联网营销已显疲态，互联网金融烽烟四起，互联网+设计制造难有成果，互联网社区服务亟需升级，智慧社区在一二线城市出现落地项目；

大数据在商业地产领域应用更加广泛，商业地产自建、与服务商共享的购物中心云系统、电商平台成为市场两大主流，运营数据化管理手段、百货精细化管理思维将成为购物中心管理利器。

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